Paris Sud amiante :
diagnostic immobilier, amiante,
performance énergétique...

Diagnostic Immobilier

Récapitulatif des obligations lors de la vente d’un bien immobilier

Avant la vente d’un immeuble ou de tout type de logement, les diagnostics suivant doivent être obligatoirement réalisés. Ces diagnostics immobiliers sont une obligation légale qui s'impose à tout propriétaire souhaitant vendre son bien.

Diagnostic plomb : Obligatoire pour les immeubles datant d'avant le 1er janvier 1949.
(articles L. 32-5 et R. 32-10, 11, 12 du Code de la Santé Publique)
Validité : 1 an en cas de concentration supérieure au seuil réglementaire (1mg/cm²), illimiteé sinon.

Diagnostic amiante : Obligatoire pour tous les bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 par le décret 97-855 du 12 septembre 1997.
Attention : pour les certificats datant d'avant le 22 août 2002, le diagnostic est à refaire (la loi étant modifiée)
Validité : illimitée (sauf si modification de loi)

Diagnostic termites : (état parasitaire) selon arrêtés préfectoraux et cela d’après l’arrêté du 10 août 2000.
Validité : 3 mois

Certificat de mesure "Loi Carrez" : décret 96-1107 du 18 décembre 1996. Obligatoire pour les biens en copropriété.
Validité : permanente (sauf en cas de modifications intérieures)

Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) : pour tous les bâtis, articles L 125-5 et R 125-26 du Code de l'Environnement, loi du 30 juillet 2003 et selon arrêtés préfectoraux, d'après les décrets et arrêtés 2005-134 du 15 février 2005 et 2005-1130 du 7 septembre 2005.
Validité : 6 mois

Diagnostic performance énergétique (DPE) : Obligatoire pour toutes ventes de biens immobiliers à compter du 1er novembre 2006 : loi 2004-1343 du 9 décembre 2004 relative au logement et à la construction, ordonnance 2005-655 (sous réserve de
modification à la parution des décrets d'application).
Validité : 10 ans.

Cependant, d'après les experts, le patrimoine français sera pour la grande majorité classé plus près du F que du A en performance.
Il est donc possible que d'ici quelques années, les biens achetés avec le premier DPE, puis rénovés par leurs nouveaux propriétaires, feront l'objet d'un nouveau DPE (avant même sa date limite de validité) pour mettre en avant la meilleure performance du logement réalisée par ces rénovations.
Pour plus de détails concernant ces diagnostics se reporter ci-dessous.

DIAGNOSTIC PLOMB

Qu'est-ce que le diagnostic plomb ?
Cette obligation est apparue dans le cadre de la lutte contre le saturnisme, maladie liée au plomb contenu dans les peintures très anciennes. Avant toute vente de bien immobilier, le propriétaire a l’obligation de faire établir un Diagnostic plomb. Grâce à ce diagnostic immobilier, le propriétaire obtient un Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP). Ce document doit obligatoirement figurer au dossier de vente du bien.

A qui s'impose le diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb est obligatoire dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, tous types d’occupation confondues (habitation, local, local commercial).

En quoi consiste le diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb consiste à mesurer les teneurs en plomb des revêtements et peintures et à évaluer l’accessibilité du plomb. Le plomb peut en effet s’avérer mortel en cas d’ingestion notamment chez les enfants (ces peintures ont un goût sucré) ou être à l'origine de troubles graves liés au saturnisme.

Et après le diagnostic plomb ?
Ces mesures obligatoires sont réalisées avec un appareil spécialisé, sorte de pistolet à fluorescence X. Le plomb ne devrait pas dépasser le seuil de 1mg/cm2 d’après le seuil fixé par la loi. Si les mesures effectuées lors du diagnostic détectent des taux de plomb supérieurs, le plomb sera simplement signalé dans le rapport (CREP). Selon que les revêtements sont dégradés ou non (et donc présentent ou pas un risque d’ingestion), le résultat du diagnostic devra être signalé à la préfecture en lui transmettant une copie du CREP.

Le diagnostic plomb est valable 1 an à compter du jour où le relevé est effectué. Après quoi, le propriétaire a l’obligation de refaire le diagnostic plomb s’il souhaite vendre le bien immobilier.

Nouvelle obligation à compter du 1er août 2008 : diagnostic plomb applicable pour les locations et les parties communes sans conditions de travaux.

DIAGNOSTIC AMIANTE

Qu'est-ce que le diagnostic amiante ?
L'amiante, matériau minéral, a été très utilisée dans le bâtiment pour ses qualités de solidité et de résistance au feu. On sait aujourd’hui que les Matériaux ou les Produits Contenant de l'Amiante (MPCA) sont dangereux pour la santé.

A l’état volatil (dans les faux plafonds par exemple), ils peuvent libérer des fibres d’amiante alors respirées par les occupants des lieux. Or ces fibres provoquent des maladies pulmonaires graves, notamment de type cancéreux.
L'amiante est interdit sur le territoire national depuis le 1er janvier 1997.

A qui s'impose le diagnostic amiante ?
Par conséquent, le Diagnostic amiante est une obligation pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic immobilier est alors obligatoire dans deux cas : si le bien immobilier présente des parties communes et en cas de vente.

Le diagnostic amiante est une obligation pour tous les propriétaires d’un bien comprenant des parties communes. Les propriétaires sont censés avoir obligatoirement fait établir un « repérage amiante dans les parties communes ».

Le Dossier Technique Amiante (DTA) établi comprend un relevé des MPCA ainsi que des mesures de sécurité et de prévention. Il doit obligatoirement être transmis aux occupants de l’immeuble ou de la maison et à toute personne susceptible d’y faire des travaux.

L’obligation de diagnostic amiante s’applique en cas de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une maison individuelle.

En quoi consiste le diagnostic amiante ?
Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié. L’opérateur doit pouvoir fournir une attestation de compétence délivrée à son nom et jointe au diagnostic Amiante, ainsi qu’une attestation d'assurance en responsabilité civile professionnelle en cours de validité.

L'opérateur effectue un repérage visuel des Matériaux ou Produits Contenant de l'Amiante (MPCA) ou susceptibles de contenir de l'amiante. Le Diagnostic amiante précise la nature et la localisation des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

DIAGNOSTIC TERMITES

Qu'est-ce que le diagnostic termites ?
Le Diagnostic termites est une obligation instaurée par la loi pour lutter contre les termites. Les propriétaires doivent obligatoirement produire un Etat Parasitaire Partiel de leur bien. Ce diagnostic immobilier est dit « partiel » car il ne prend en compte que les termites parmi les différents insectes xylophages qui s’attaquent au bois des immeubles.

Les termites sont en effet les seuls insectes concernés par cette loi car ils causent les dégâts les plus conséquents pour les constructions en bois. Les termites se nourrissent de cellulose (bois, papiers, etc.) et se développent très rapidement. Les dégâts causés par les termites peuvent aller jusqu'à l'effondrement d'une maison seulement si sa structure est constituée de bois.

A qui s'impose le diagnostic termites ?
L'Etat Parasitaire Partiel est obligatoire à Paris et dans tous les départements d’Ile-de-France depuis le 15 janvier 2005 d’après l’arrêté préfectoral de la région. Cette obligation de diagnostic termites s’applique à tous les types de constructions (habitation, commerce, bureau…), quelle que soit la date de leur permis de construire.

En quoi consiste le diagnostic termites ?
Le Diagnostic termites permet d'établir grâce à l’Etat Parasitaire Partiel le niveau d'infestation éventuelle du bien par les termites. Les premiers symptômes apparaissent avec la présence de galeries verticales de couleur terreuse (les déjections des termites).
En cas de vente d’un bien immobilier, le propriétaire a l’obligation d’effectuer ce diagnostic termites et de joindre l’Etat Parasitaire Partiel au dossier de vente. Ce document établit la présence ou non de termites dans les parties privatives du bien (charpente, cave, jardin le caséchéant).

Et après le diagnostic termites ?
L’Etat Parasitaire Partiel est valable 3 mois. Ce diagnostic immobilier a une courte durée de validité car les termites se développent très rapidement et de façon sous-jacente. Une inspection déclarée négative n’est parfois pas en mesure de relever des symptômes d'infestation aux termites, qui deviendront apparents 3 mois plus tard.

En cas de présence de termites, le propriétaire ou à défaut l’occupant du bien immobilier ont une obligation de déclaration. Si un diagnostic termites établit la contamination du bâti par les termites, il faut obligatoirement envoyer une déclaration par courrier à la Mairie (en recommandé avec accusé de réception). Dans le cas d’un bien en copropriété où le diagnostic immobilier a décelé la contamination des parties communes, c’est au syndicat des copropriétaires de faire la déclaration.

S’il ne déclare pas la présence des termites, le propriétaire encourt une amende.

DIAGNOSTIC LOI CARREZ

Qu'est-ce que le diagnostic Loi Carrez ?
La loi Carrez oblige le vendeur d’un bien immobilier à préciser la surface exacte du bien vendu. Cette obligation de diagnostic loi Carrez ne s’applique qu’aux biens en copropriété, c’est-à-dire aux immeubles et constructions neuves ou anciennes, à l’exception des maisons individuelles et des bâtiments isolés (considérés comme des habitations à un seul logement).
Compte-tenu du prix du mètre carré à Paris et en Ile-de-France, il importe de mesurer avec précision la surface de son bien immobilier.

En cas de vente du bien, le propriétaire ou l’agence immobilière est tenu de produire un« certificat de surface » loi Carrez qui garantit la superficie réelle du bien. L’exactitude de ce diagnostic immobilier est importante. En effet, si la superficie réelle du bien immobilier est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur a la possibilité de revenir sur sa promesse ou de demander un dédommagement dans l’année qui suit la vente.

En dehors de cette obligation légale, les propriétaires peuvent aussi faire appel au diagnostic loi Carrez pour estimer la valeur exacte de leurs biens immobiliers.

En quoi consiste le diagnostic Loi Carrez ?
Pour établir son certificat de surface loi Carrez, l’opérateur effectue un relevé de mesures extrêmement précis de toutes les parties privatives du bien immobilier, grâce à un matériel professionnel (à infra-rouge).

A partir de ce relevé, l’opérateur calcule la surface de chaque pièce et de l’ensemble du bien immobilier en appliquant strictement les dispositions de la loi Carrez : prise en compte des surfaces habitables de plus de 1,80 m de hauteur, exclusion des murs, cloisons, cages d’escalier, marches, embrasures de portes et de fenêtres…

Et après le diagnostic Loi Carrez ?
Le certificat loi Carrez ou certificat de surface est établi une fois pour toute et reste donc valable sans limite dans le temps.
Si la surface loi Carrez n’apparaît pas dans l’acte de vente, ce document peut être déclaré nul. Si en effectuant une vérification le nouveau propriétaire relève une erreur de plus de 5% en dessous de la surface figurant à l'acte de vente, il a le droit d'intenter une action pour obtenir une compensation financière dans un délai d’un an à compter de la signature de la vente.

DIAGNOSTIC PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)

Qu'est-ce que le diagnostic performance énergétique (DPE)?
Ce nouveau diagnostic immobilier est un moyen de contrôler la dépense énergétique. Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) fait partie des mesures prises pour inciter à réduire la consommation d'énergie des bâtiments.
En France, le bâti consomme 39% de l’énergie et dégage 18% des gaz à effet de serre (responsables du réchauffement climatique). Le DPE est un outil pour connaître et maîtriser sa consommation d’énergie et, indirectement, préserver l’environnement.

A qui s'applique le diagnostic performance énergétique (DPE)?
Suite à une Directive européenne de 2002, la loi du 13 juillet 2005 se fixe comme objectif de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050. En attendant les décrets d’application, une ordonnance a créé ce diagnostic de performance énergétique le 1er Novembre 2006 en cas de vente, et pour les propriétaires ou bailleurs a partir du 1er juillet 2007. Un DPE est recommandé en accompagnement de tout contrat de vente et bientôt des contrats de location.

Ce diagnostic s'applique à tous les bâtiments ou parties de bâtiment existant, sauf les bâtiments non ou peu chauffés, les piscines, patinoires, lieux de cultes, monuments historiques, usines, locaux agricoles, constructions provisoires pour moins de 2 ans, ou bâtiments peu occupés dans l'année.
Il constitue aussi un précieux outil pour maîtriser sa consommation d'énergie.

En quoi consiste le DPE?
Le Diagnostic de performance énergétique évalue la consommation en énergie d’un logement ou bâtiment. Le spécialiste du diagnostic immobilier est réputé indépendant et agréé pour effectuer un relevé des installations (chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire) et de la construction (configuration et type de logement). Il remet un rapport certifié avec deux types de conclusions :

Les premières situent logement ou bâtiment sur une échelle de référence (du logement plutôt économe au logement plutôt « énergivore ») ;

Ce diagnostic évalue aussi les émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement ou bâtiment.

Déjà en vigueur pour les automobiles, l’« étiquette énergie » donne un repère pour mieux maîtriser sa consommation.

Et après le DPE ?
La validité du diagnostic de performance énergétique (DPE) est fixée à 10 ans. Cependant, il peut être intéressant de l’actualiser en cas de travaux améliorant significativement le bilan énergétique.
Mesure de sensibilisation et d’incitation aux économies d’énergie, le DPE sert aussi à informer le futur locataire ou acheteur. Il permet de comparer différents logements entre eux du point de vue de la dépense énergétique.

DPE LOCATION

L'arrêté relatif au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour les bâtiments existants à usage principale d'habitation proposés à la location est paru au JO du 18 mai. Dès le 1er juillet 2007, les candidats locataires devront pouvoir consulter le DPE, à leur demande, dès que le bien sera mis en location. Il devra être joint obligatoirement aux contrats de location
lors de sa signature ou de son renouvellement.

A noter, que pour cause de remaniement ministériel, il manque un décret donnant entre autres des précisions sur les types de bâtiments concernés. Nous devons nous contenter d’un communiqué du Ministère dont les principaux extraits sont les suivants :

Cet arrêté ne concerne que le territoire métropolitain et les logements ; certaines exceptions à l’obligation sont définies par l’article R.134-1 du CCH.

Les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges, les sous-locations ne sont pas soumises à l’obligation.

Les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l’obligation de fourniture d’un diagnostic.

Les contrats de location saisonnière doivent aussi être accompagnés d’un diagnostic, le bailleur pouvant alors remettre au locataire un document simplifié.

Le diagnostic de performance énergétique établi pour la vente d’un logement peut être utilisé pour sa location.

Le DPE location n’est pas très différent du DPE Vente. Il comporte les 2 étiquettes énergie et CO2 et une estimation des coûts associés aux consommations d’énergie. Nul doute que ces informations pèseront dans certains cas dans la décision des candidats locataires.

Pour certains types de bien, la moyenne annuelle des consommations des trois dernières années devra être fournie au diagnostiqueur.

DIAGNOSTIC RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Qu'est-ce que le diagnostic Risques Naturels et Technologiques (RNT)?
Une nouvelle obligation de diagnostic immobilier porte sur les Risques naturels et technologiques (RNT). La loi du 30 juillet 2003 est venue enrichir le Code de l’environnement pour améliorer la prévention des catastrophes naturelles et technologiques.

Elle crée une obligation pour les propriétaires ou les bailleurs d’informer l’acquéreur ou l’occupant d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, de sa situation en zone à risques. Les principaux risques visés sont l’inondation, le séisme, la proximité d’installations dangereuses liées à des activités industrielles ou toxiques.

A qui s'impose le diagnostic RNT ?
Depuis le 1er juin 2006, il est obligatoire de fournir en cas de vente un « Etat des Risques Naturels et Technologiques » (ERNT) pour tous les biens bâtis ou non bâtis situés dans le périmètre d’un plan de prévention.

Le législateur a étendu cette obligation de diagnostiquer les risques naturels et technologiques aux bailleurs. Un ERNT doit désormais aussi être annexé au contrat de location.

Il existe enfin une obligation d’informer par écrit le futur acquéreur ou le locataire de tout sinistre ayant donné lieu à une indemnisation pour catastrophe naturelle ou technologique.

Elle s’applique à toute la période de propriété et, le cas échéant, à tout sinistre antérieur dont le propriétaire aurait été informé à l’achat du bien.

En quoi consiste l'ERNT ?
L’Etat des Risques Naturels et Technologiques est un certificat établi à partir d’un formulaire administratif et d’informations disponibles en Préfecture ou en Mairie. Le propriétaire ou bailleur doit en faire la demande, de préférence assisté par un professionnel du diagnostic immobilier.

Et après l'ERNT ?
Ce certificat est valable 6 mois. L’ERNT atteste officiellement que la construction se trouve ou non en zone inondable, en zone sismique ou bien dans le périmètre d’un plan de prévention des risques (approuvé ou en cours d’élaboration). Le diagnostic doit donc être renouvelé s’il remonte à plus de 6 mois avant la date de signature de la vente.

Si ce certificat n’apparaît pas dans le dossier de vente, l’acquéreur peut revenir sur la vente ou en contester le prix.

Le Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est soumis à des plafonds de ressources. Les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond, en fonction de la taille du ménage et de la localisation de l'achat immobilier.

Pour être accordé, le prêt à taux zéro ne peut excéder 20% du coût de l'opération immobilière. Ce prêt aidé sans intérêts ne peut pas non plus représenter plus de 50% du ou des autres prêts finançant l'acquisition.

Conformément aux objectifs annoncés, le nouveau PTZ sera plus familial et plus social. Il permettra d'aider près de 240 000 ménages à devenir propriétaires, contre moins de 100 000 avant 2005.

CONDITIONS DE RESSOURCES POUR BÉNÉFICIER DU NOUVEAU PRÊT À TAUX ZERO

Le nouveau prêt à 0% est accessible aux personnes qui disposent de revenus fiscaux de référence inférieurs à un certain plafond.

Les plafonds de ressources (cf. ci-après) sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement :

Au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année N-2) pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mars d'une année N.
Au titre de l'année précédant l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er avril et le 31 décembre d'une année N.

Il n'y a pas de distinction entre couple marié et concubins. Seul est pris en compte le nombre de personnes appelées à habiter le logement.

Le tableau ci-dessous tient compte du décret du 31 janvier 2006 qui relève les plafonds de ressources de la zone A.

Bénéficiaires du nouveau prêt à taux zéro % :

Les bénéficiaires du nouveau prêt à taux 0% sont des personnes physiques primo accédantes. Le prêt n'est accordé qu'à des personnes physiques.

Il ne peut être consenti :

Ni à une société civile immobilière

Ni à un groupement foncier agricole

Ni pour l'achat de valeurs mobilières pour financer de l'immobilier

Ni pour l'achat de parts de coopératives